Thị trường bất động sản.định hướng và giảI pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

Bất động sản chịu ảnh hởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của bất động sản có thể bị tác
động của bất động sản khác. Đặc biệt Nhà nớc đầu t xây dựng các công trình kết cấu
hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và
các công trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế việc xây dựng công trình này
làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tợng phổ biến.
1.8_Hàng hoá bất động sản tuỳ thuộc vào năng lực quản lý.
Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng
hoá thông thờng khác. Việc đầu t xây dựng công trình xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi
cần có khả năng quản lý thích hợp .
2. Đặc điểm của thị trờng bất động sản:
Hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt, vì vậy thị trờng bất động sản là thị tr-
ờng giao dịch hàng hoá đặc biệt nên có một số đặc điểm riêng nh sau:
2.1_Thị trờng bất động sản không phải là thị trờng giao dịch bản thân bất động
sản mà là thị trờng giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
Thị trờng bất động sản là thị trờng giao dịch các quyền và lợi ích có đợc từ việc sở hữu
đất đai. Bởi vì đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi, ngời có quyền sở hữu đất
không sử dụng đất nh các hàng hoá thông thờng khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là
các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản
quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trờng bất động sản. Chính vì vậy, giá đất
một bộ phận quan trọng của giá bất động sản không phản ánh giá trị của hàng hoá đất
đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất và hiệu quả vốn đầu t vào
đất.
2.2_Thị trờng bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản là loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chụi
ảnh hởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tập quán, tâm lý, thị hiếu
của mỗi vùng lại khác nhau. Chính vì vậy hoạt động của thị trờng bất động sản mang
tính vùng.
Mặt khác, thị trờng bất động sản mang tính không tập trung mà trảI rộng ở mọi
vùng trên đất nớc, mà ở mỗi vùng đó trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác
nhau, mật độ dan số lại không đều. Do đó nhu cầu về bất động sản khac nhau về số l-
5



ợng, kiểu cách, mẫu mã, chất lợng, dẫn đến sự khác nhau về qui mô và trình độ phát
triển của thị trờng bất động sản.
2.3_Thị trờng bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản muốn trở thành hàng hoá và thực hiện giao dịch trên thị trờng phải
chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản. Pháp
luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản nh mau, bán, thế chấp, góp vốn
Đồng thời pháp luật còn qui định hợp đồng dân sự về bất động sản. Việc cung cấp
thông tin về bất động sản cũng phải tuân thủ qui định của Nhà nớc về và pháp luật.
2.4_Thị trờng bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhng thờng là một thị trờng
không hoàn hảo.
Tuy thị trờng bất động sản có nội dung phong phú, nhng trên thực tế, thị trờng bất
động sản là thị trờng không hoàn hảo. Thị trờng bất động sản phụ thuộc vào điều kiện
đặc trng của vùng, địa phơng, nó chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội, truyền thống và tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phơng, mỗi cộng đồng khác
nhau.Chính vì vậy mà giao dịch và thực hiện giao dịch thờng không hoàn hảo. Có giao
dịch ở địa phong này đã xuất hiện nhng tại địa phơng khác lại cha xuất hiện, cá biệt
hơn có gaio dịch cùng loại nhng ở địa phơng khác nhau lại tiến hành khác nhau. Thông
tinvà yếu tố cấu thành thị trờng là không hoàn hảo. Nguyên nhân là do bản thân hiện
vật của từng bất động sản chỉ phản ánh tình trạng vật chất của bất động sản đó. Bản
thân vật chất của bất động sản không phản ánh đợc tính pháp lý về quyền sở hữu bất
động sản của ngời đang có bất động sản, đó là những thông tin, yếu tố mà ngời thuê,
mua, nhận thế chấp, nhận góp vốn liên doanh cần nắm bắt, am hiểu.
2.5_Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản.
Mọi hàng hoá đa ra thị trờng, khi đựơc thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà
sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lợng cung nhanh chóng. Tuy nhiên, khi cầu
về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị trờng không thể phản ứng tăng
nhanh chóngnh các hàng hoá thông thờng khác. Bởi vì việc tăng cung hàng hoá bất
động sản cần thời gian và khó khăn hơn hàng hoá thông thờng. Việc tạo ra hàng hoá
bất động sản, các công trình xây dựng đòi hỏi tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông
tin về đất đai, chuyển nhợng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công Thủ
6



tục pháp lý để chuyển nhợng đất đai, bất động sản thờng là phức tạp. Bên cạnh đó, bất
động sản là hàng hoá có giá trị lớn, đòi hỏi vốn đầu t lớn.
2.6_Giao dịch trên thị trờng bất động sản cần đến các loại t vấn chuyên nghiệp trình độ
cao.
Bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn. Mặt khác, giá cả bất động sản chịu sự tác
động phức tạp của nhiều yếu tố. Đồng thời, thông tin trên thị trờng khá phức tạp và
không hoàn hảo. Chính vì vậy khi mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi cần có sự
tính toán kỹ lỡng, đòi hỏi phải thông qua t vấn của các chuyên gia môi giới, định giá
bất động sản có chuyên môn thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị trờng. Hoạt
động của các tổ chức môi giới có vai trò rất quan trọng, góp phần kích thích thị trờng
phát triển.
2.7. Thị trờng bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trờng vốn.
Hàng hoá bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn, do đó các hoạt động giao dịch,
đầu t kinh doanh trên thị trờng bất động sản đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Một phần
nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu t, kinh doanh bất động sản đợc huy động trên thị tr-
ờng. Đồng thời một lợng vốn huy động trên thị trờng tài chính đợc đầu t trên thị trờng
bất động sản- một lĩnh vực đầu t đợc a chuộng.
III_ Vai trò của thị trờng bất động sản.
Thị trờng bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh
tế _ xã hội của mỗi quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân c. Vai trò của
thị trờng bất động sản đợc biểu hiện trên các mặt:
3.1. Thị trờng bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất.
Thị trờng bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất đáp ứng việc
phát triển kinh doanh bất động sản, vì chính ở đây xuất hiện các nhu cầu về bất động
sản, từ đó đòi hỏi xã hội không ngừng phát triển bất động sản.Thị trờng là nơi chuyển
hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển của
vốn, sự phát triển của kinh doanh bất động sản. Thị trờng bất động sản góp phần tạo
điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và định
hớng phát triển kinh tế ở mỗi địa phơng và ở tầm quốc gia. Thị trờng bất động sản còn
là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về bất động sản, tiêu dùng cho sản xuất, kinh
doanh, dịch vụ, tiêu dùng cho các hoạt động của đời sống kinh tế- xã hội, cầu nối giữa
7



xây dựng, mua bán, thuê mớn, thế chấp bất động sản. Thị trờng bất động sản thúc đẩy
việc sử dụng tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh, nhất là ngời có nhu cầu sử dụng bất
động sản phải cân nhắc để đảm bảo chi phí về bất động sản là tối thiểu nhất là trong
tổng chi phí sản xuất kinh doanh.
3.2. Thị trờng bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu t phát triển.
Thị trờng bất động sản phát triển chính là do yếu tố tăng đầu t cho tàI sản cố định
của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lợng tàI sản này đòi hỏi phải có nguồn vốn
đảm bảo. Đồng thời phát triển thị trờng bất động sản đợc biểu hiện bằng hai cách: Tăng
khối lợng hàng hoá bất động sản giao dịch trên thị trờng và mở rộng phạm vi các quan
hệ giao dịch: mua bán, chuyển nhợng, cầm cố, thế chấp làm tăng lợng giao dịch cũng
là làm tăng số lợng hàng hoá do đó tăng tốc độ chu chuyển của vốn. Thế chấp bất động
sản để vay vốn đã làm nhân đôi giá trị của bất động sản. Bên cạnh đó bất động san còn
dùng góp vốn liên doanh, thu hút nguồn vốn đầu t.
3.3.Phát triển thị trờng bất động sản là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà
nớc.
Các giao dịch trên thị trờng bất động sản đều phải có nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nớc
do đó làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc.
3.4. Phát triển thị trờng bất động sản góp phần mở rộng thị trờng và quan hệ đối ngoại.
Thị trờng bất động sản thuộc tổng thể các thị trờng trong nền kinh tế quốc dân, có
quan hệ mật thiết với thị trờng vốn, thị trờng lao động, thị trờng hang hoá. Do đó phát
triển thị trờng bất động sản ảnh hởng trực tiếp đến sự mở rộng và phát triển của các thị
trờng khác.
Phát triển thị trờng bất động sản góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, trong điều
kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trờng nói chung và thị trờng bất
động sản nói riêng không còn bó hẹp trong phạm vi một quốc gia. Thị trờng bất động
sản páht triển vợt khỏi một quốc gia tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nớc ngoài tham
gia giao dịch bất động sản trên lãnh thổ mỗi nớc và tạo điều kiện cho đầu t phát triển,
góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại.
3.5. Thị trờng bất động sản ảnh hởng đến sự ổn định xã hội.
Thị trờng bất động sản giữ vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội, nó đều gắn
với chính sách đất đai của một quốc gia. Thị trờng bất động sản phát triển lành mạnh
8



tức là chính sách đất đai phù hợp, xã hội ổn định. Ngợc lai sẽ làm cho giá cả lên xuống,
đầu cơ, lũng đoạn giá cả làm cho xã hội thiếu ổn định .
3.6. Thị trờng bất động sản góp phần nâng cao đời sống nhân dân.
Thị trờng bất động sản phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ,
nâng cao chất lợng các công trình, cho nhu cầu văn hoá, xã hội thể thao, giao tiếp của
cộng đồng Thị trờng bất động sản vận động là kết quả của sự tác động tơng tác của
yếu tố cung cầu .
Thị trờng bất động sản phát triển ảnh hởng đến sự phát triển của thị trờng hàng hoá,
thị trờng vốn. Góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trờng đáp ứng nhu cầu
nhiều mặt của đời sống con ngời.
3.7. Phát triển thị trờng bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi
mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản.
Thông qua hoạt động và phát triển của thị trờng bất động sản, Nhà nớc tiếp tục đổi
mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai. Vì chi thông qua thị trờng bất động sản,
các giao dịch về dân sự đất đai mới đợc thực hiện, thông qua thị trờng sẽ bộc lộ những
không phù hợp thực tiễn của chính sách đất đai, bộc lộ những không phù hợp trong
quản lý, giúp Nhà nớc đổi mới công tác quản lý nhằm tạo đIũu kiện cho quan hệ đất
đai đợc thực hiệ đợc hợp thức hoá, khắc phục thị trờng không chính thức. Thị trờng bất
động sản còn xác lập quan hệ giữa Nhà nớc và ngời sở hữu bất động sản trên cơ sở đó
bổ sung, hoàn thiện cơ chế chinh sách và hoàn thiẹn công tác quản lý đất đai.
ChơngII:thực trạng thị trờng bất động sản ở nớc ta.
I_ kháI quát thị trờng bất động sản nớc ta.
1_ thị trờng bất động sản nớc ta trớc năm 1993.
Sau cách mạng tháng 8-1945 đến 1980 ,đất đai ,bất động sản ở nớc ta thuộc sở hữu
t nhân,sở hữu cộng đồng ,sở hữu của tổ chức ,sở hữu của nhà nớc .do đó ,hoạt động
giao dịch mua bán ,thuê mớn ,cầm cố đất đai,nhà cửa diễn ra bình thờng .sau cảI cách
ruộng đất .các giao dịchtrên thực tế vẫn đợc thực hiện nhng không phổ biến.cách
thứcvà thủ tục chuyển nhợng ,mua bán đợc thực hiện theo truyền thống tập quán của
9



cộng đồng.các bên tham gia giao dịch tự tìm đén nhau va tự thoả thuận giá cả.trong
giao đoạn này nhà nớc vẫn thừa nhận và làm thủ tục choc ac giao dịch ,vẫn thu lệ phí
trớc bạ khi đăng ki quyền sở hữu nhà,đất,thị trơng bất động sản trong giai đoạn naỳ là
thị trờng tự phát theo yêu cầu của thực tế ,cha có khung pháp luật,cha có các tổ chức
kinh doanh ,môi giới ,dịch vụ bất động sản.
Hiến pháp 1980 qui định đát đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua
bán đất đai do đó nhà nớc không ban hành hệ thống các văn bản pháp luật cho thị trờng
bất động sản .quan hệ chuyển dịch ,mua bán đất đai,thuê mớn ,cầm cố t năm 1980 đến
đầu thập kỉ 90 không đợc thừa nhận .tuy nhiên cugn với quá trình đổi mới chuyển sang
nền kinh tế thị trờng ,,yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng kinh
tế ,xây dựng và phát triển sản xuất công nghiệp ,thơng nghiệp ,dịch vụthuộc các
thành phần kinh tế ngày một gia tăng ,phát sinh nhu cầu giao dịch về bất động sản .tuy
nhiên trên thực tế các giao dịch diễn ra trong thị trờng ngầm không đợc pháp luật qui
định.hiện tợng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở ,đầu cơ nâng giá ,hạ giá là khá
phổ biến ,không tuân thủ những qui định của pháp luật về đất đai .việc giao đất ,phân
đất không đúng them quyền diễn ra khá phổ biến ở hầu hết các vùng ngoại thành đô
thị ,các khu vực ven đờng giao thông ,các trung tâm công nghiệp , thơng mại ,dịch vụ
làm nảy sinh nhiều vu khiếu kiện về đất đai .vì vậy giai đoạn này ,thị trờng bất động
sản còn là thị trờng ngầm và đợc hình thành một cách tự phát.
2_thị trờng bất động sản nớc ta từ năm1993 đến nay.
Hiến pháp năm 1992 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân,nhà nớc thống nhất
quản lý theo pháp luật,đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả .trên cơ sở hiến
pháp,luật đất đai năm1993 khẳng định:nhà nớc giao đất sử dụng ổn định lâu dàI cho
tổ chức ,hộ gia đình ,cá nhân ,cho phép hộ gia đình ,cá nhân đợc chuyển đổi chuyển
nhợng cho thuê thừa kế,thế chấp;nhà nớc thừa nhận đất có giá,quyền sử dụng đất đai là
một loại hàng hoá đặc biệt.tiếp đó,bộ luật dân sự năm1995 ra đời ,tạo cơ sở pháp lý
cho sự hình thành và phát triển của thị trờng bất động sản.
Tuy mới hình thành nhng thị trờng bất động sản đã có những thành tựu đáng kể,tuy
nhiên vẫn còn những hạn chế khiếm khuýêt cả về công tác quản lý nhà nớc và hoạt
động của thị trơng.theo ớc tính có 30% số giao dịch là đợc đang kí ,chủ yếu thực hiện
thông qua các tổ chức nh:nhà nớc giao đất ,cho thuê;bán nhà thuộc sở hữu nhà nớc cho
ngời đang thuê;thế chấp;góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất.70%là số-
giao dịch đợc thực hiện trao tay và do UBND xã ,phờng ,thị trấn xác nhận.đặc biệt
trong mấy năm gần đây,thị trờng bất động sản hoạt động rất sôi độngtạo thị trờng giá
ảo, giá cả tăng nhanh khiến quan hệ cung cầu không ổn định.nhng từ năm ngoáI đến
nay thị trơgn bất động sản rơI vào tình trạng đóng băng vì vậy cần có giải pháp để
ổn định và phát triển thị trờng bất động sản.
II-thành tựu của thị trờng bất động sản.
Thị trờng bất động sản phát triển đã góp phần thu hút đợc đáng kể các nguồn vốn
vào đầu t phát triển sản xuất kinh doanh trên nhiều lĩnh vực ,thị trờng bất động sản
phát triển thúc đẩy tốc độ phát triển đô thị ,cải thiện một bớc quan trọng nhu cầu về
chỗ ở của nhân dân,góp phấnvào chủ trơng kích cầu của chính phủ;thông qua thực tế
phát triển và vận hành thị trờng bất động sản ,các thể chế kinh tế từng đợc hoàn thiện
10



phục vụ yêu cầu của xã hội nh:góp phần thúc đẩy sản xuấtvì thị trờng bất động sản là
nơI thực hiện táI sản xuất ,là nơi chuyển hoá vốn từ hình thể hiện vật sang giá trị ,là
nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn ,sự tăng trởngcủa kinh doanh bất động
sản;góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại vì thị trờng bất động sản phát triển vợt khỏi
một quốc gia chẳng những tạo điều kiện cho tổ chức ,cá nhân nớc ngoài tham gia giao
dịch trên lãnh thổ mà còn tạo điều kiện cho họ đầu t phát triển sản xuất và họ cũng có
thể c trú, sinh sống
III-hạn chế của thị trờng bất động sản.
Thị trờng bất động sản cha hoàn chỉnh,nhiều thành tố của thị trờng hình thành tự
phát cha có quy định của nhà nớc,nhiều thành tố đã có nhng cha hoàn thiện.cung
cầuluôn ở tình trạng mất cân đối quá lớn cả về số lợng lẫn chủng loại bất động sản
.cộng với tinh trạng đầu cơ bất động sản làm tăng nhu cầu ảo đẩy giá bất động sản
cao hơn thực tế ,gây ảnh hởng thu hút đến đầu t phát triển kinh tế và tác động trc tiếp
đến khả năng cảI thiện chỗ ở của phần lớn ngời có thu nhập thấp ,làm tăng khoảng
cách giàu nghèo và nảy sinh các vấn đề xã hội phức tạp.các giao dịch thơng không
chính thức bởi thủ tục giao dịch quá phức tạp va thuế chuỷên nhợng quá cao nhiều
tiêu cực xaỷ ra.theo báo tiền phong ngày 15-7-2000tiêu cực ở một xã trong công tác
giao,bán quyền sử dụng đât tỉnh Nghệ An phê duyệt khu đất tai xã Quỳnh Hồng với
tổng diện tích 37.543m2 để bán cho 157 căn hộ xây nhà ở.lãnh đạo xã đã luồn lách để
bán tới 42.760m2 ,giao tráI thảm quyền 5.000m2,thu hơn 4 tỷ đồng mới nộp ngân sách
1 tỷ đồng .sự việc vỡ lở ,ban kiểm tra huyện uỷ cho rằng đây là hiện tợng chung của xã
hội nên đã bỏ qua.
Theo báo đầu t ngày 13-01-2001số lợng các trờng hợp sử dụng đất cha co quy
hoạch chi tiết hiện chiếm 70%tổng số diện tích sử dụng đất tại đô thị.
Hoăc tại Hà Nội đang có hàng trăm cơ sở môi giới nhà đất hình thành mà không có
đăng ký. Tuy nhiên cơ quan nào đợc chỉ định làm việc này:
Phòng kinh tế quận Ba Đình trả lời:cha đợc giao.
Sở địa chính nhà đất trả lời:không có chức năng.
Chi cuc quản lý thị trơng trả lời:nhà đất không năm trong pham vi điều chỉnh của
luật thơng mại do vậy chi cục không làm nhiệm vụ đang ký này.
Cơ quan thuế trả lời:không có chức năng.
Tóm lại thị trờng bất động sản con rẩt nhiều hạn chế ,yếu kém,ảnh hởng lớn đến nền
kinh tế nớc ta hiện nay.
IV_những vấn đề đặt ra.
Đứng trớc tình hình phát triển của thị trờng bất động sản hiện nay cũng nh nhằm
khai thác sử dụng hiệu quả các loại bất động sản,đặc biệt là bất động sản nhà đất thuộc
sở hữu toàn dân,phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai và công trình trên đất để phát triển
kinh tế _xã hội,phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá -hiện đại hoá đất nớc.thu hutcác
nguồn lực của xã hội,khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu t phát triển
hàng hoá bất động sản,đặc biệt là đầu t xây dựng các công trình sản xuất kinh
doanh,các công trình kỹ thuật,hạ tầng xã hội.góp phần hình thành đồng bộ các loại thị
trờng cùng các thể chế phù hợp với kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa và hội
11



nhập quốc tế.Nhà nớc chủ động đinh hớng,điều tiết và kiểm soát để ổn định ,phát triển
thị trờng bất động sản,khắc phục tình trạng tự phát,đầu cơ đất đai.
ChơngIII: định hớng và giảI pháp phát triển thị trờng bất
động sản ở VIÊT NAM .
I_định hớng phát triển thị trờng bất động sản ở việt nam.

1 _ Huy độngnguồn lực to lớn về bất động sản cho phát triển kinh tế xả hội.
Do tính sơ khai của va khiếm khuyết của thị trơngbất động sản(bđs)cung làm
hạn chế các chủ thể và số lơngbđs tham gia giao dịch trên thị trơng.do đó ,một lợng lớn
tàI sản là bđs không trở thành hàng hoá để tham gia giao dịch chính thức ,đáp ứng nhu
cầu rất lớn về bđs .chính vì vậy ,việc đề ra giảI pháp phát triển thị trợng bđs phai nhằm
12



mục tiêu huy động các nguồn lực to lớn về bđs để phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế
_xã hội.
2_ nâng cao hiệu quả sử dụng bất động sản.
Một lợng lớn bđs,chủ yếu là đất đai,nhà xởng và trụ sở làm viêc của các đơn vị
hành chính sự nghiệp ,DNNN TạI các khu trung tâm thơng mại ,dịch vụ của các đô thị
lớn đang bị sử dụng lãng phí ,kém hiệu quả nhng do quy định pháp lý nên không thể
chuyển nhợng,cho thuê ,góp vốnVì vậy viêc đề ra các giải pháp khuyến khích sự
phát triển của thị trơng bđs sẽ đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng bđs của
nền kinh tế.
3_ tăng cờng công tác quản lý nhà nớc về bđs ,hình thành va phát triển thỉ trờng
bđs chính thức.
Thị trờng bđs có nhiều nhiễn biến phức tạp ,hoạt động thiếu lành mạnh,đã nhiễn
ra hai cơn sôt lớn:sốt năm1993,đóng băng vào thời kỳ 1997-1999,sốt từ giữa năm
2000 đến hết quý I/2000, nó cha đng những nguy cơ tiềm ẩn đối với sự phát triển của
nền kinh tế-xã hội.mặt khác thị trờng bđs nớc ta còn sơ khai ,thị trơng không chính
thức hoạt động mạnh nằm ngoài sự quản ly của nhà nớc .vì vậy cần đề ra giải pháp tăng
cờng công tác quản lý nhà nớc ,hạn chế thị trờng không chính thức và phát triển thị tr-
ờng chính thức.
4_ khuyến khích sự phát triển của thị trờng bđs,đồng thời đảm bảo công bằng kinh tế.
Việc phát triển thị trờng bđs là vấn đề có ý nghĩa kinh tế-xã hội sâu sắc và nhăm
mục đích tạo điều kiện cải thiện đời sống nhân dân .Mặt khác các cơn sốt về giá cả bất
động sản tạo cơ hội cho một số ít cá nhân , tổ chức giàu lên nhanh chóng trong khi đó
phần lớn nhân dân lao động lại khó khăn trong việc cải thiện điều kiên sống gây phân
hoá và bất bình đẳng xã hội . Vì vậy giải pháp đề ra phải góp phần đảm bảo công bằng
xã hội trong việc thoả mãn về nhu cầu bất động sản.
II_giải pháp phát triển thị trờng bất động sản ở việt nam.
Thị trờng bđs chịu tác động tổng hợp của nhiều yếu tố kinh tế ,luật pháp ,chính
trị ,xã hộichính vì vậy ,để thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trờng bđs nớc
ta hiện trong giai đoạn sơ khai ,đòi hỏi phải có một hệ thống giải pháp đồng bộ.

1_ Hoàn thiện môi trờng pháp lý.
Để toạ hành lang pháp lý thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trờng bất
động sản, nâng cao hiệu quả của công tác quản lý Nhà nớc đối với hoạt động của thị tr-
ờng bất động sản, hệ thống văn bản pháp luật về hoạt động của thị trờng bất động sản
phải đợc hoàn thiện.
1.1 Mở rộng đối tợng đợc tham gia vào giao dịch trên thị trờng bất động sản.
Mở rộng đối tợng tham gia giao dịch mua bán bất động sản, chuyển nhợng quyền
sử dụng đất. Để mở rộng đối tợng này, pháp luật hiện hành về đất đai phải đợc sửa đổi,
13



bổ sung, mở rộng đối tợng đợc quyền mua bán bất động sản, chuyển nhợng và nhận
chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Trong thời gian tới, các tổ chức kinh tế trong nớc,
các đơn vị hoạt động sự nghiệp, các tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, nếu có
nhu cầu đợc mua bán nhà, công trình và chuyển nhợng, nhận chuyển nhợng quyền sử
dụng đất . Tiếp đó từng bớc mở rộng cho các đối tợng khác và đi đến không hạn chế
đối tợng. Riêng đối với các tổ chức, cá nhân nớc ngoài nên hạn chế thời gian sử dụng
đất mà không khống chế phạm vi ở một số địa phơng, khu vực cụ thể để đảm bảo an
ninh, quốc phòng, quản lý xã hội, quản lý đất đai.
Mở rộng đối tợng tham gia giao dịch cho thuê, thế chấp bất động sản và quyền sử
dụng đất. Hiện nay các đối tợng tham gia giao dịch này còn bị hạn chế. Vì vậy pháp
luật về bất động sản cần đợc sửa đổi, bổ sung theo hớng mở rộng đối tợng tham gia.
Cần cho phép các tổ chức kinh tế đợc nhà nớc giao đất hoặc cho thuê đất không phân
biệt đã trả tiền thuê đất hay không trả tiền thuê đất, đều đợc phép thế chấp giá trị quyền
sử dụng đất, đợc phép cho thuê lại. Đồng thời cho phép các đơn vị hoạt động sự nghiệp
kinh tế, nếu co dôi d bất động sản đều đợc quyền cho thuê và thế chấp bất động sản để
vay vốn, Nhà nớc xử lý phân phối hợp lý phần thu đợc từ cho thuê bất động sản của các
đơn vị sự nghiệp để đảm bảo lợi ích của các đơn vị và của Nhà nớc
1.2 Giảm bớt các hạn chế và điều kiện để đợc tham gia giao dịch bất động sản.
Cho phép tổ chức, cá nhân đợc quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thế
chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất không cần có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất nếu có giấy tờ chứng minh có đủ điều kiện đợc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hoặc có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đợc UBND xã, ph-
ờng,xác nhận là đang sử dụng không có tranh chấp. Sau khi các giao dịch đợc thực
hiện, cơ quan nhà nớc có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
ngời nhận chuyển nhợng, ngời cho thuê đất, ngời dùng bất động sản làm tài sản thế
chấp, góp vốn liên doanh. Bỏ qua điều kiện cụ thể đối với từng loại đất khi chuyển đổi,
chuyển nhợng, cho thuê, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Tăng cờng giao dịch có đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nớc.
Theo quy định hiện tại có nhiều giấy tờ phiền phức trong quá trình quản lý bất động
sản. Do đó cần bỏ quy định việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất, bất động sản phải đ-
14

Xem chi tiết: Thị trường bất động sản.định hướng và giảI pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam