Website : http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel ( : 0918.775.368
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, đất đai ngày càng trở lên
khan hiểm, vai trò quản lý Nhà nớc về lĩnh vực đất đai ngày càng đợc tăng cờng.
Do lịch sử hình thành và phát triển, việc sử dụng đất đai đã diễn ra một cách tự
nhiên, manh mún nhỏ lẻ thiếu quy hoạch, đất đai bị sử dụng lãng phí, kém hiệu quả
chiếm một số lợng lớn. Nhu cầu về đất đai ngày càng tăng trong khi cung về đất
đai bị giới hạn về mặt diện tích. Do vậy việc Nhà nớc tiến hành bố trí sắp xếp lại
quy mô, cơ cấu sử dụng đất thông qua các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thực
hiện hóa chúng bằng các dự án cụ thể là tất yếu nhằm mục tiêu sử dụng đất đai
ngày một hiệu quả hơn cùng với việc sử dụng tốt hơn các nguồn lực khác trên địa
bàn.
3. Đặc điểm của giải phóng mặt bằng ở Việt Nam.
3.1. Giải phóng mặt bằng thờng gắn liền với các dự án có đầu t xây dựng
Mỗi dự án đầu t xây dựng yêu cầu trớc tiên là phải có cơ sở mặt bằng.
Những vùng đất hoang ngày càng ít hoặc không đáp ứng đợc nhu cầu của dự án
nh vị trí địa hình, điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội Giải phóng mặt bằng đóng vai
trò quan trọng đối với các dự án cải tạo, xây dựng mới các công trình an ninh quốc
phòng, khu chung c, công trình giao thông công cộng, công trình giáo dục, y tế văn
hoá, các khu kinh tế
3.2. Đối tợng giải phóng mặt bằng rất đa dạng.
Đặc điểm khác biệt của đất đai cũng nh của bất động sản với những tài sản
khác là tính đa dạng của nó. Không ai có thể tìm ra hai bất động sản giống hệt nhau
một cách tuyệt đối bởi lẽ có thể chúng giống nhau về bề ngoài, diện tích, kích th-
ớc nh ng vẫn có sự khác nhau về vị trí của mỗi bất động sản cũng nh của từng
mảnh đất. Do vậy công tác giải phóng mặt bằng của mỗi dự án khác nhau thì sẽ
khác nhau. Các tài sản trên đất cũng rất đa dạng, đa dạng về mục đích sử dụng,
hình thức sở hữu Vì vậy việc định giá đất đai và tài sản trên đất là rất phức tạp và
khó khăn nên việc định giá đất và tài sản khi đền bù giải phóng mặt bằng đòi hỏi
phải có sự tỉ mỉ cặn kẽ, chính xác đảm bảo lợi ích chính đáng cho ngời có đất bị
thu hồi, chủ đầu t và Nhà nớc khi thu hồi đất.
Website : http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel ( : 0918.775.368
Website : http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel ( : 0918.775.368
4. Các nhân tố ảnh hởng đến công tác giải phóng mặt bằng.
4.1. Chính sách đền bù thiệt hại tái định c cho ngời có đất bị thu hồi.
Các chính sách của Nhà nớc quy định về quy trình thực hiện giải phóng mặt
bằng, quy định về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Do vậy chính sách có ảnh h-
ởng lớn xuyên suốt quá trình tiến hành giải phóng mặt bằng. Chính sách có tác
động hai mặt tới tiến độ thực hiện giải phóng mặt bằng. Nếu chính sách cặn kẽ,
toàn diện, phù hợp với tình hình thực tế sẽ đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng,
và ngợc lại nó sẽ là lực cản đối với tiến độ giải phóng mặt bằng.
4.2. Quy mô và đặc điểm kinh tế xã hội của địa bàn.
Quy mô của dự án và đặc điểm kinh tế xã hội của địa bàn quyết định khối l-
ợng giải phóng mặt bằng, tính chất đặc điểm của các đối tợng phải di dời. Các dự
án quy mô lớn sẽ có khối lợng phải giải phóng mặt bằng lớn, các đối tợng phải di
dời nhiều, độ phức tạp cao, thời gian hoàn thiện kéo dài, lợng vốn đầu t cho công
tác giải phóng mặt bằng lớn.
4.3. Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, công tác thống kê và kiểm kê đất đai.
Việc xác lập hồ sơ pháp lý về đất đai và tài sản trên đất làm căn cứ lập phơng
án bồi thờng thiệt hại nhanh hay chậm không chỉ dựa vào đo vẽ thực tế mà còn
phụ thuộc vào hệ thống hồ sơ lu nh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà và sự
biến động, biên bản thống kê và kiểm kê đất đai theo định kỳ. Nếu các loại giấy tờ
trên đầy đủ và hợp lệ thì việc xác lập hồ sơ sẽ đơn giản và ngợc lại.
4.4. Lợng vốn dự kiến dành cho giải phóng mặt bằng.
Lợng vốn dự kiến ban đầu đã xác định, nhng theo quy luật giá đất luôn biến
động và không ngừng tăng lên theo thời gian. Những phát sinh tăng vọt nh mức giá
đền bù về đất sẽ tăng lên bởi lẽ mức giá đền bù đợc tính dựa vào giá chuyển quyền
sử dụng đất, nhà trên thị trờng bất động sản. Do đó phát sinh là hiện tợng phổ
biến trong giải phóng mặt bằng . Nếu lợng tiền đền bù tăng quá mức so với lợng
vốn dự kiến thì việc đình trệ trong công tác giải phóng mặt bằng khó có thể tránh
khỏi.
Website : http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel ( : 0918.775.368
Website : http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel ( : 0918.775.368
Đất đai và tài sản gắn liền trên đất đều có giá trị lớn, mức sinh lợi cao. Do đó
lợng vốn để đền bù thiệt hại, tái định c khi tiến hành giải phóng mặt bằng đòi hỏi
chiếm tỷ trọng lớn trong tổng lợng vốn đầu t cho toàn dự án.
4.5. Thị trờng bất động sản.
Đất đai nói riêng và bất động sản nói chung đều có giá trị lớn, giá cả biến
động liên tục hàng ngày thậm trí hàng giờ trên thị trờng. Nếu mức giá đền bù có sự
chênh lệch lớn so với giá trên thị trờng thì sẽ làm ảnh hởng tới lợi ích của ngời bị
thu hồi đất. Do vậy hiện tợng khiếu nại tố cáo, chây ỳ không chịu hợp tác sẽ không
thể tránh khỏi và làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng .
4.6. Quỹ đất, nhà tái định c.
Cầu về đất đai nói chung và bất động sản nói riêng là không ngừng tăng lên
trong khi quỹ đất bị giới hạn, cung về nhà ở cũng cần phải có thời gian để đầu t xây
dựng. Do vậy để đảm bảo cho ngời có đất, nhà bị thu hồi có cuộc sống ổn định
ngày sau khi thu hồi đất cần chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định c trớc khi thu hồi
đất của các hộ nếu không làm tốt công tác này sẽ dẫn đến tình trạng vô gia c, mất
việc làm các tệ nạn xã hội diễn ra và tình trạng khiếu kiện sẽ nảy sinh.
II. Những quy định về công tác giải phóng mặt bằng đợc
áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1. Các quy định chung.
Từ năm 2004 trở về trớc, những vấn đề liên quan đến giải phóng mặt bằng đ-
ợc quy định trong Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về đền
bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất và Nghị định 87/CP của Chính phủ về khung
giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Từ đó đến nay, những vấn đề đó đ-
ợc kế thừa, sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của
Chính phủ về bồi thờng, hỗ trợ và tái định c khi Nhà nớc thu hồi đất trong cả nớc,
kèm theo Quyết định 26/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội về bồi thờng, hỗ trợ
và tái định c khi Nhà nớc thu hồi đất trên địa bàn Thành phố, và Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về phơng pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất.
Website : http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel ( : 0918.775.368
Website : http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel ( : 0918.775.368
Theo Nghị định 22:
1.1. Những trờng hợp tiến hành giải phóng mặt bằng.
Luật đất đai năm 2003 quy định: Trong trờng hợp cần thiết, Nhà nớc thu
hồi đất đang sử dụng của ngời sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế thì ngời bị thu hồi đất
đợc bồi thờng hoặc hỗ trợ thực hiện theo quy định của Chính phủ.
. Những loại đất phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng, phát triển kinh tế bao gồm:
- Đất sử dụng xây dựng đờng giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp
thoát nớc, sông, hồ, đê, đập, kênh mơng và các hệ thống công trình thủy lợi khác,
trờng học, cơ quan nghiên cứu khoa học, bệnh viện, trạm xá, chợ, công viên, vờn
hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trờng, sân vận động, cơ sở huấn luyện thể dục
thể thao, nhà thi đấu thể thao, sân bay, bến cảng, bến tàu, bến xe, vờn quốc gia, khu
bảo tồn thiên nhiên, khu an dỡng.
- Đất sử dụng xây nhà máy thủy điện, tạm biến thế điện, hồ nớc dùng cho
công trình thủy điện, đờng dây tải điện, đờng dây thông tin, đờng ống dẫn dầu, đ-
ờng ống dẫn khí, đài khí tợng thủy văn, các loại trạm quan trắc phục vụ việc nghiên
cứu và dịch vụ công cộng, kho tàng dự trữ quốc gia.
- Đất sử dụng xây dựng trụ sở làm việc của cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính
trị - xã hội.
- Đất sử dụng xây dựng trụ các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sự
nghiệp về kinh tế, văn hóa, giáo dục, y tế, khoa học, kỹ thuật và các lĩnh vực sự
nghiệp kinh tế khác của cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị vũ trang
nhân dân.
- Đất do tổ chức, cá nhân trong nớc, tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngời Việt
Nam định c ở nớc ngoài sử dụng cho dự án sản xuất kinh doanh, khu chế xuất, khu
công nghiệp, khu công nghệ cao, khu vui chơi giải trí, khu du lịch và các dự án đầu
t khác đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền quyết định cấp phép đầu t theo quy
định của pháp luật.
Website : http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel ( : 0918.775.368
Website : http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel ( : 0918.775.368
- Đất sử dụng cho dự án phát triển các khu đô thị mới, các khu dân c tập
trung và các khu dân c khác đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền quyết định.
- Đất sử dụng cho công trình công cộng khác và các trờng hợp đặc biệt khác
do Thủ tớng Chính phủ quyết định.
- Đất sử dụng xây dựng các công trình phục vụ công ích và công cộng khác
không nhằm mục đích kinh doanh của địa phơng do ủy ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ơng quy định.
1.2. Đối tợng phải đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng.
Tổ chức, cá nhân trong nớc, tổ chức, cá nhân nớc ngoài đợc Nhà nớc giao
cho đất, cho thuê đất (gọi chung là ngời sử dụng đất) để sử dụng vào mục đích
quốc phòng an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng có trách nhiệm đền
bù thiệt hại về đất và tài sản hiện có gắn liền với đất theo quy định của Nghị định
này.
1.3. Đối tợng đợc đền bù thiệt hại.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nớc có đất bị thu hồi (gọi chung ngời bị
thu hồi đất) đợc đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phảI là ngời có đủ
điều kiện theo quy định của Nghị định này.
- Ngời đợc đền bù thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi phải là ngời
sở hữu hợp pháp tài sản đó, phù hợp với quy định của pháp luật.
- Việc đền bù thiệt hại khi thu hồi đất của tổ chức, cá nhân nớc ngoài, tổ
chức quốc tế, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài đã đợc Nhà nớc Việt Nam cho
thuê đất giải quyết theo quy định riêng của Thủ tớng Chính phủ.
- Việc sử dụng đất phục vụ cho các công trình công ích của làng, xã bằng
hình thức huy động sự đóng góp của dân thì không áp dụng những quy định của
Nghị định này.
1.4. Phạm vi đền bù thiệt hại.
- Đền bù thiệt hại về đất cho toàn bộ diện tích đất thu hồi theo quy định tại
của Nghị định này.
Website : http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel ( : 0918.775.368
Website : http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel ( : 0918.775.368
- Đền bù thiệt hại về tài sản hiện có bao gồm cả các công trình kết cấu hạ
tầng kỹ thuật gắn liền với đất thu hồi.
- Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những ngời phải di chuyển chỗ ở, di
chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh.
- Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho ngời có đất bị thu hồi mà phải
chuyển nghề nghiệp.
- Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện đên bù, di
chuyển, giải phóng mặt bằng.
Theo Nghị định 197: Kế thừa toàn bộ các quy định chung đã đợc đề cập tại
Nghị định 22.
2. Quy định cụ thể về bồi thờng thiệt hại.
2.1. Bồi thờng thiệt hại về đất.
2.1.1. Nguyên tắc bồi thờng thiệt hại về đất.
Theo Nghị định 22:
Khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, tùy từng trờng hợp cụ thể, ng-
ời có đất bị thu hồi đợc đền bù bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất.
Trờng hợp ngời bị thu hồi đất không đủ điều kiện đợc bồi thờng thì UBND
tỉnh xem xét hỗ trợ .
Nếu ngời bị thu hồi đất cha thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nớc tại
thời điểm bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải
thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền đợc bồi thờng hỗ trợ để trả ngân sách Nhà
nớc.
Khi thực hiện đền bù bằng đất hoặc bằng nhà ở mà có chênh lệch về diện
tích hoặc giá trị thì phần chênh lệch đợc giải quyết nh sau:
- Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nớc nuôi
trồng thuỷ sản nếu diện tích đền bù nhỏ hơn diện tích đất bị thu hồi thì ngời bị thu
hồi đất đợc đền bù bằng tiền phần chênh lệch đó. Trong trờng hợp đất đền bù có
giá trị thấp hơn của đất bị thu hồi thì ngời bị thu hồi đất đợc đền bù bằng tiền về
Website : http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel ( : 0918.775.368
Website : http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel ( : 0918.775.368
phần chênh lệch đó, nếu đất đền bù có giá trị cao hơn giá đất của đất bị thu hồi thì
ngời đợc nhận đất đền bù không phải nộp tiền phần chênh lệch đó.
- Đối với đất ở tại đô thị: Nếu đất ở bị thu hồi lớn hơn đất đợc đền bù thì ngời
bị thu hồi đất ở có thể đợc đền bù một phần diện tích đất ở tuỳ theo quỹ đất của địa
phơng, phần còn lại thì đợc đền bù bằng tiền. Nếu đất ở bị thu hồi nhỏ hơn diện
tích đất đợc đền bù thì ngời đợc đền bù phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện
tích chênh lệch đó.
- Đối với đất ở tại nông thôn: Nếu có sự chênh lệch về giá thì đợc đền bù
bằng tiền cho phần chênh lệch đó.
Theo Nghị định 197: Kế thừa Nghị định 22.
2.1.2. Những đối tợng đợc đền bù thiệt hại về đất.
Theo nghị định 22:
Đối tợng sử dụng đất đợc đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nớc thu hồi đất
phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh nếu có một trong
các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai.
- Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nớc có thẩm
quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Có giấy tờ chuyển nhợng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật.
- Có giấy tờ thanh lý, hóa giá, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nớc cùng với nhận
quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật hoặc quyết định giao nhà ở
hoặc cấp nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nớc của cơ quan Nhà nớc có
thẩm quyền.
- Bản án có hiệu lực thi hành của Tòa án nhân dân về việc giải quyết tranh
chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan có thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
- Trờng hợp không có giấy tờ quy định tại khoản trên của Điều này, ngời bị
thu hồi đất đợc đền bù thiệt hại phải có giấy tờ chứng minh đợc đất đai bị thu hồi là
Website : http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel ( : 0918.775.368
Website : http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel ( : 0918.775.368
đất đã sử dụng ổn định trớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 thuộc một trong các trờng
hợp sau đây:
+ Đất đã sử dụng ổn định trớc ngày 08 tháng 01 năm 1988 đợc ủy ban nhân
dân xã, phờng, thị trấn xác nhận.
+ Đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền giao đất sử dụng trong quá trình thực
hiện chính sách đất đai của Nhà nớc Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách
mạng Lâm thời Cộng hòa Miền Nam Việt Nam và Nhà nớc Cộng hòa Xã hội chủ
nghĩa Việt Nam mà ngời đợc giao đất vẫn tiếp tục sử dụng đất từ đó đến ngày bị
thu hồi.
+ Có giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho ngời
sử dụng đất, mà ngời đó vẫn sử dụng liên tục từ khi đợc cấp đến ngày đất bị thu
hồi.
+ Có giấy tờ mua, bán đất trớc ngày 18 tháng 12 năm 1980 hoặc có giấy tờ
chuyển nhợng quyền sử dụng đất trong thời gian từ 18 tháng 12 năm 1980 đến
ngày 15 tháng 10 năm 1993 của ngời sử dụng đất hợp pháp đợc ủy ban nhân dân
xã, phờng, thị trấn xác nhận.
+ Có giấy tờ mua, bán nhà và tài sản gắn liền với quyền sử dụng trớc ngày
15 tháng 10 năm 1993.
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do ủy ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ơng cấp hoặc ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã,
thành phố trực thuộc tỉnh, Sở Địa chính cấp theo ủy quyền của ủy ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng hoặc có tên trong sổ địa chính nay vẫn tiếp
tục sử dụng.
- Ngời nhận chuyển nhợng, chuyển đổi, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất
hoặc nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà đất đó của ngời sử dụng thuộc đối t-
ợng có đủ một trong các quy định tại các khoản trên của Điều này nhng cha làm
thủ tục sang tên trớc bạ.
Website : http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel ( : 0918.775.368
Website : http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel ( : 0918.775.368
- Ngời tự khai hoang đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối trớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 và liên tục sử dụng cho đến
khi thu hồi đất, không có tranh chấp và làm đầy đủ nghĩa vụ tài chính cho Nhà nớc.
Theo nghị định 197: Ngoài những quy định các đối tợng đợc đền bù về đất theo
Nghị định 22, Nghị định 197 còn bổ sung thêm các vấn đề sau:
Tổ chức sử dụng đất trong các trờng hợp sau đây khi bị thu hồi đất sẽ đợc đền bù
thiệt hại về đất:
- Đất đợc Nhà nớc giao có thu tiền sử dụng đất, đất nhận tiền chuyển nhợng
của ngời sử dụng đất hợp pháp mà tiền sử đụng đất; tiền trả cho việc chuyển nhợng
không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nớc.
- Đất có nguồn gốc hợp pháp từ các hộ gia đình, cá nhân.
2.1.3. Giá đất để tính đền bù thiệt hại.
Theo Nghị định 22: Giá đất để tính đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất
đợc xác định trên cơ sở giá đất của địa phơng ban hành theo quy định của Chính
phủ tại Nghị định 87/CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hà
Nội nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi
và giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở địa phơng.
Dựa vào bảng phân loại đờng; xã của các đơn vị xã; phờng theo quy định tại
Quyết định 3519/QĐ-UB của UBND Thành phố, UBND Thành phố sẽ quy định hệ
số K đối với từng xã; phờng nơi có đất bị thu hồi để làm căn cứ xác định giá.
Thực tế cho thấy việc tính giá đất đền bù thiệt hại dựa theo khung giá tại Nghị
định 87/CP của Chính phủ nay không còn phù hợp với thực tiễn, đã xảy ra nhiều
đơn khiếu kiện của các hộ dân về giá đất đền bù. Do vậy ngày 16/11/2004 Chính
phủ ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phơng phơng xác định giá đất và
khung giá các loại đất, có hai phơng pháp nh sau:
- Phơng pháp so sánh trực tiếp: là phơng pháp xác định mức giá thông qua
việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhợng quyền sử dụng
đất trên thị trờng của các loại đất tơng tự (về loại đất, diện tích, thửa đất, hạng đất,
loại đô thị, loại đờng phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất
cần định giá.
Website : http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel ( : 0918.775.368
Website : http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel ( : 0918.775.368
- Phơng pháp thu nhập: là phơng pháp xác định mức giá tính bằng thơng số
giữa mức thu nhập thuần tuý thu đợc hàng năm trên đơn vị diện tích đất so với lãi
suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của
tiền gửi VNĐ kỳ hạn 1 năm tại Ngân hàng Thơng mại nhà nớc có mức lãi suất cao
nhất trên địa bàn.
Điều kiện để áp dụng ph ơng pháp xác định giá đất theo Nghị định 188 nh sau:
+ Phơng pháp so sánh trực tiếp đợc áp dụng để định giá đất khi trên thị trờng
đã có những loại đất tơng tự đã chuyển nhợng quyền sử dụng đất so sánh đợc với
loại đất cần định giá.
+ Phơng pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định đợc
các khoản thu nhập mang lại từ đất.
2.2. Bồi thờng thiệt hại về tài sản.
2.2.1. Nguyên tắc đền bù thiệt hại về tài sản.
Theo Nghị định 22:
- Đền bù thiệt hại về tài sản bao gồm: Nhà, công trình kiến trúc, cây trồng,
vật nuôi và các tài sản khác, gắn liền với đất hiện có tại thời điểm thu hồi đất.
- Chủ sở hữu tài sản là ngời có tài sản hợp pháp khi Nhà nớc thu hồi đất mà
bị thiệt hại thì đợc đền bù thiệt hại theo giá trị hiện có của tài sản.
- Chủ sở hữu tài sản có trên đất bất hợp pháp, tùy từng trờng hợp cụ thể đợc
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng xem xét hỗ trợ.
Theo Nghị định 197: Ngoài những quy định về nguyên tắc đền bù thiệt hại về tài
sản đợc nêu trong Nghị định 22, Nghị định 197 còn bổ sung thêm các vấn đề sau:
- Nhà, cônh trình khác gắn liền với đất đợc xây dựng sau khi quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất công bố mà không đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cho
phép xây dựng thì không đợc bồi thờng.
- Nhà, công trình khác gắn liền với đất đợc xây dựng sau ngày 1/7/2004 mà
tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã đợc xác định trong quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đợc xét duyệt thì không đợc bồi thờng.
- Tài sản gắn liền với đất đợc tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất đợc
công bố thì không đợc bồi thờng.
Website : http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel ( : 0918.775.368
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét