Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
LỜI MỞ ĐẦU
1.Lý do chọn đề tài
Trong thời gian năm 2007, 2008 chúng ta được chứng kiến một loạt sự
bùng nổ của các ngân hàng thương mại. Nếu như vào khoảng những năm
2005 chúng ta chỉ thấy sự xuất hiện các chi nhánh của 4 ngân hàng thương
mại Nhà nước, thì hiện nay là hơn 20 ngân hàng thương mại. Với số lượng
lớn các ngân hàng như thế, để có thể đứng vững và phát triển trên thị trường,
các ngân hàng buộc phải cạnh tranh. Từ đó kéo theo sự phát triển của rất
nhiều nghiệp vụ tín dụng, có thể kể đến như nghiệp vụ định giá tài sản thế
chấp. Nếu như trước đây nghiệp vụ này không được quan tâm nhắc đến nhiều
thì nay đã được chú ý nhiều hơn, bên cạnh lãi suất thì việc xác định lượng vốn
cho vay cũng là một trong những cách để thu hút khách hàng đến với ngân
hàng. Tại các ngân hàng ở Việt Nam hiện nay, nghiệp vụ định giá tài sản thế
chấp đã có các văn bản quy định rõ ràng. Từ năm 2003, Ngân hàng Nhà nước
đã yêu cầu các ngân hàng ban hành các hướng dẫn thực hiện các quy định về
bảo lãnh tín dụng trong hệ thống của mình.
Khảo sát về thực tiễn hoạt động cho vay gần đây nhất của công ty tài
chính Quốc tế (IFC) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân
hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp cho các khoản vay
thương mại. Tính đến cuối tháng 4/2008 theo thống kê cuả Ngân hàng Nhà
nước cho biết hiện có khoảng 135.000 tỉ đồng cho vay trực tiếp từ hệ thống
ngân hàng vào bất động sản, chiếm khoảng 10,8% tổng dư nợ cộng với gần
500.000 tỉ đồng tài sản cho vay thế chấp bằng bất động sản tại Việt Nam. Như
vậy có thể thấy tại các ngân hàng hiện nay trong hình thức cho vay vốn có tài
sản đảm bảo, thì bất động sản là tài sản được đem ra đảm bảo nhiều nhất.
Là sinh viên được học về định giá bất động sản, nay đang thực tập tại chi
nhánh Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai, nên em
muốn tìm hiểu kĩ hơn về quy trình định giá thế chấp bất động sản tại đây.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
1
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Nghiên cứu đề tài này nhằm hệ thống hoá cở sở khoa học về định giá nói
chung và định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nói riêng.
Nghiên cứu để đánh giá được thực trạng về hoạt động định giá bất động
sản thế chấp tại ngân hàng, thấy được những bất cập còn tồn tại trong quy
trình định giá thế chấp bất động sản.
Từ đó, đề xuất những giải pháp để hoàn thiện quy trình định giá bất động
sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn
Hoàng Mai.
3. Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là về hoạt động định giá bất động sản thế
chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng
Mai tại Hà Nội trong các năm 2006, 2007, 2008.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng là:
• Các phương pháp chung : + Duy vật biện chứng.
+ Duy vật lịch sử.
• Các phương pháp riêng : + Phương pháp thống kê.
+ Phương pháp phân bổ.
+ Phương pháp điều tra.
+ Phương pháp khảo sát.
+ Phương pháp tổng hợp.
Các phương pháp được sử dụng chủ yếu cho hoạt động nghiên cứu là phương
pháp điều tra và phương pháp tổng hợp.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
2
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
5. Kết cấu chuyên đề:
Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội dung
chuyên đề nghiên cứu được chia làm 3 chương:
Chương I: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản thế chấp.
Chương II: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi
nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai.
Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất
động sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông
thôn Hoàng Mai.
Em xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Thế Phán và các anh chị trong
phòng tín dụng ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh
Hoàng Mai đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
3
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
I. Bất động sản thế chấp
1. Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc
từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong
lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người
trên mảnh đất. bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động
sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống
pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm
phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai
khái niệm bất động sản và động sản”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác
do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định
cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất
động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Hơn
nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
4
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
Ở mỗi quốc gia chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy đất đai là nguồn tài
nguyên, là của cải vô cùng quý giá. một vật được công nhận là bất động sản
khi và chỉ khi nó đáp ứng đủ 5 điều kiện sau đây :
• Thứ nhất: phải là tài sản, tức là nó là một yếu tố vật chất có thực và có
ích cho con người.
• Thứ hai: không thể di dời được hoặc di dời hạn chế để tính chất, công
năng , hình thái của nó không thay đổi.
• Thứ ba: phải tồn tại lâu dài.
• Thứ tư: có thể đo lường được bằng giá trị.
• Thứ năm: được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người.
2.Khái niệm bất động sản thế chấp
Bất động sản thế chấp là bất động sản được sử dụng vào mục đích thế
chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thoả mãn
nhu cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản.
Bất động sản thế chấp là tài sản có thể đem làm tài sản đảm bảo vì: Cũng
như trong khái niệm về bất động sản được nhắc đến trong điều 174 Bộ luật
dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, trong hoạt động tín
dụng của các ngân hàng, người ta coi bất động sản là những tài sản không thể
di dời được. Vậy bất động sản thế chấp có thể là nhà ở, là các cơ sở sản xuất
kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các tài sản
khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy chỉ thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất). Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và
các khoản tiền phát sinh từ bất động sản thế chấp. Tất cả các bất động sản
thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể được thế
chấp để vay vốn.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
5
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
3.Đặc điểm của bất động sản thế chấp
• Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, đồng thời lại chịu tác động
khá lớn của thị trường. Trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng,
giá trị của bất động sản thế chấp luôn luôn được định giá thấp hơn giá trị thị
trường tại thời điểm thế chấp. Thông thường giá trị bất động sản thế chấp chỉ
được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, vì
vậy mức giá có thể là thấp nhất.
• Do đặc điểm của bất động sản là không thể di dời, nên bất động sản
đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên
quan đến bất động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Đặc điểm này cũng được quy định bởi hiện nay ở nước ta đất đai là thuộc
quyền sở hữu của toàn dân, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà
không có quyền sở hữu đất. Tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp khác
với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố là hiện vật còn bất động sản thế chấp chỉ
là các quyền về bất động sản.
• Vì thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp người
chủ bất động sản vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó nhưng không
được và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị
trường. Như vậy khi đem thế chấp bất động sản tại ngân hàng thì người chủ
của bất động sản chỉ còn quyền sử dụng mà đã không còn quyền định đoạt và
chiếm hữu.
4.Vai trò của bất động sản thế chấp
4.1. Đối với chủ sở hữu bất động sản
Thế chấp bất động sản là hình thức đem bất động sản làm tài sản đảm bảo
để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Như vậy giúp người chủ sở hữu vẫn có
thể sử dụng bất động sản trong thời gian thế chấp đồng thời lại có thêm lượng
vốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ đang muốn thực hiện. Đây là một
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
6
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
hình thức huy động vốn khi cần thiết hiệu quả, nhanh chóng đối với các cá
nhân và tổ chức.
Tuy nhiên, các tổ chức cá nhân khi sử dụng hình thức này cũng thường
gặp phải một khó khăn và vướng mắc rất lớn, đó là bất động sản khi đem đi
thế chấp thường chỉ được các ngân hàng định giá ở mức giá rất thấp, là giá
khi thị trường trầm lắng nhất. Như vậy giá trị của bất động sản không được
đánh giá chính xác, gây thiệt thòi cho cá nhân và tổ chức khi vay vốn.
4.2. Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng)
• Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh tài chính. Vì vậy luân chuyển tiền tệ
là hoạt động chính. Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và nhận thế chấp tài
sản nói chung là một trong những hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ đều đặn,
để từ đó hoạt động của ngân hàng có thể diễn ra bình thường.
• Nhận thế chấp bất động sản có thể làm tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản
của ngân hàng (bất động sản), sinh ra lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà
người thế chấp phải trả cho ngân hàng).
• Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và tài sản bảo đảm nói chung đều có
thể nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, đồng thời
phòng ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện
được hoặc xảy ra các rủi ro không lường trước.
4.3. Đối với nền kinh tế
Thế chấp bất động sản và nhận thế chấp bất động sản là hoạt động giúp
cho các ngân hàng hoạt động tốt. Không những thế, việc các ngân hàng tạo
điều kiện cho các tổ chức, cá nhân được vay vốn để kinh doanh hay mở rộng
kinh doanh đã thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ cho nền kinh tế. Từ đó giúp
phát triển thị trường tài chính, tiền tệ. Sự bình ổn và phát triển của thị trường
này có tác động rất lớn tới sự ổn định và phát triển của toàn bộ nền kinh tế.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
7
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
5. Các quy định về bất động sản thế chấp của Ngân hàng nông nghiệp và
phát triển nông thôn Việt Nam
Theo quyết định số 1300/QĐ-HĐQT-NHN
o
-TDH
o
ngày 03/12/2007 “Về
việc ban hành Quy định thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hệ
thống NHN
o
&PTNT Việt Nam”
Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chỉ nhận thế
chấp các bất động sản sau:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất.
Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 79/NĐ-CP ngày
1/11/2001 của chính phủ:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, được nhà
nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn với đất để vay vốn hoạt
động sản xuất kinh doanh.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thế chấp giá trị quyền sử dụng
đất như ở trên, thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất khi có một
trong các điều kiện sau:
Đất do Nhà nước giao có thu tiền.
Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp.
Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian
thuê hoặc cho nhiều năm mà thời hạn cho thuê đất đã được trả tiền còn lại
phải trên 1 năm. Riêng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thế
chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất trong thời hạn thuê
đất, thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 05 năm. Thời hạn cho vay phải phù hợp
với thời hạn thuê còn lại.
Trong trường hợp tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
8
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
làm muối, hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì
chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó.
+ Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất như nêu ở
trên thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Các bất động sản thế chấp không có tranh chấp, đầy đủ pháp lý.
Đối với tài sản thế chấp mức cho vay tối đa bằng 75% giá trị tài sản bảo
đảm. Riêng mức cho vay tối đa với giá trị quyền sử dụng đất do Tổng Giám
đốc quy định cụ thể từng thời kỳ trong phạm vi mức nói trên.
II. Định giá bất động sản thế chấp
1. Khái quát chung về định giá bất động sản
1.1. Khái niệm
Theo điều 174 - Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN
Việt Nam : Bất động sản là tài sản không thể di dời được hay nói cách khác
bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai, đó là những
vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời
đất hoặc khi dịch chuyển sẽ bị hư hại ( tính chất, công năng, hình thái) hoặc
tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp
ghép.
Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học, xác định giá trị
của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính
đến các đặc điểm của bất động sản và những yếu tố kinh tế tiềm ẩn trong thị
trường bất động sản, kể cả lĩnh vực đầu tư thay thế.
Tính khoa học được thể hiện thông qua việc phân tích các dữ liệu, sử
dụng công cụ toán học đưa ra giá trị bất động sản.
Tính nghệ thuật là người định giá phải có kĩ năng nắm vững các thông
tin, trợ giúp cho quá trình định giá và hình thành những quan điểm riêng.
Mục đích cụ thể là quyết định giá của từng bất động sản cụ thể.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
9
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
Thời điểm cụ thể : trong quy định của pháp luật, giá trị của tài sản chỉ
có giá trị pháp lí tại một thời điểm cụ thể (ngày cụ thể).
1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản
Giá trị bất động sản trong thị trường bất động sản rất quan trọng và
phức tạp bởi mức giá trị bất động sản cụ thể lại phụ thuộc rất nhiều vào vị thế
của đất đai, mục đích sử dụng, hiệu quả sử dụng, tính khan hiếm của loại hàng
hoá này, tâm lý tiêu dùng và nhiều yếu tố khác Nhưng những yếu tố này cần
phải được phân tích, xử lý và đánh giá đúng với giá trị thực của nó nhằm phục
vụ cho việc tư vấn trong nhiều lĩnh vực như thế chấp, mua và bán, liên doanh,
liên kết Để thực hiện được công việc đánh giá và tư vấn ấy phải là một
người được đào tạo, có chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp. Việc
xác định giá trị bất động sản phải tuân theo các nguyên tắc, phương pháp, quy
định của Nhà nước. Bên cạnh đó, đất đai là một tài sản có giá trị lớn và là
thành phần cơ bản tạo nên bất động sản đối với mỗi quốc gia, do đó Nhà nước
cần phải có những biện pháp quản lý hiệu quả nhất tạo cho thị trường bất
động sản ngày càng phát triển lành mạnh và một trong những biện pháp hữu
hiệu ấy chính là hoạt động có hiệu quả của tổ chức tư vấn thẩm định giá. Vì
vậy tổ chức thẩm định giá bất động sản cần thiết hình thành và phát triển
nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội, tạo điều kiện cho Nhà nước quản lý tốt hoạt
động của thị trường bất động sản, thúc đẩy và đưa thị trường bất động sản
hoạt động một cách ổn định và ngày một lành mạnh hơn. Cần ban hành các
văn bản pháp luật liên quan đến công tác quản lý thị trường bất động sản giúp
cho thị trường bất động sản hoạt động thông suốt, thể hiện tính thị trường
trong giao dịch bất động sản, và bên cạnh đó thúc đẩy ngành định giá nói
chung và ngành định giá bất động sản nói riêng phát triển bền vững.
Tại tất cả các thị trường, đặc biệt tại thị trường có giá trị lớn như bất
động sản, nếu không được định giá thì rất dễ sinh tiêu cực. Người ta đẩy giá
mua lên để chia nhau kiếm lời, thậm chí người ta hạ giá bán tài sản nhà nước
xuống để kiếm lời. Cho nên định giá làm một việc là xác định giá trị hàng hóa
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
10
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét